公司业务相关专有名词汇总（草稿）

（2013-1-22）

一、土地管理类

（一）一书四方案：建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案。由市、县国土资源行政主管部门根据有关材料编写，并逐级上报至有批准权的人民政府审批。

（二）两公告一登记：《征用土地公告》、《征地补偿、安置方案公告》、补偿登记。

（三）三通一平：是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。水通（专指给水），电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件），路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件），场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态）。

五通一平：就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括：通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地。

一般基本要求有是三通一平（通水、通电、通路、平整土地）。

在沿海发达地区，也有要求七通一平的（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整）。其中三通一平指的是最基本的三项，这也是招标工程，必须具备的条件中重要组成部分。

七通一平：是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。

三通一平：通电、通路、通水、土地平整。 

五通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、土地平整。 

七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整。

（四）全国土地分类

1.农用地：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

2.建设用地：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

3.未利用地：未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，主要包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等。

（五）生地：是指不具备城市基础设施的土地；熟地：是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地；毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 

（六）土地开发，是指在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，以荒山、荒地、荒滩等未利用地为对象，通过工程或生物措施进行整治、加工和配套建设，以达到可供利用的活动。

土地复垦，是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。

土地复种指数，也叫种植指数，耕地上全年内农作物的总播种面积与耕地面积之比。是反映耕地利用程度的指标，用百分数表示。

（七）土地增减挂钩（以下简称挂钩）：是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。 

作用：从整个宏观效果来看，土地增减挂钩有这样的作用：有大量集体建设用地远没有得到充分利用，在城乡统筹的方略下，可以做到既通过保护耕地直接保护农业，又充分利用城乡建设用地发展工业和城市、最后间接刺激农业的发展。

2011年04月02日国务院办公厅播发《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》。通知要求各地采取有力措施，坚决纠正片面追求增加城镇建设用地指标、擅自开展增减挂钩试点和扩大试点范围、违背农民意愿强拆强建等侵害农民权益的行为。

（八）征地管理相关名词解释

    征地：根据《中华人民共和国宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”的规定，征地分为征收土地和征用土地。在十届全国人大二次会议上，王兆国副委员长在对《宪法》规定的国家征地制度立法说明时指出：“征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变”。

    征地补偿费：在第十届全国人大第二次会议上，一些全国人大代表分别建议将征地补偿明确为“公正补偿”、“合理补偿”、“充分补偿”、“相应补偿”等等。为此，十届全国人大二次会议主席团在《关于〈中华人民共和国宪法修正案（草案）〉审议情况的报告》中强调：“依照法律规定”既规范征收、征用行为，包括征收、征用的主体和程序；也规范补偿行为，包括补偿的项目和标准,明确要求补偿项目和标准必须依照法律的规定。《中华人民共和国土地管理法》规定征收土地按土地的原用途补偿。征收耕地的，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，“土地补偿费归农民集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有人所有”；“安置补助费必须专款专用”。法律对征用土地的补偿项目和补偿标准暂时还没有做出规定。

    国有土地有偿使用收入：国有土地有偿使用收入是指国家将一定年限的国有土地使用权交给土地使用者，因此而取得的货币收入。根据《中华人民共和国土地管理法》第二十九条规定，国有土地有偿使用收入包括：国有土地使用权出让金，国有土地租金，国有土地使用权作价出资或者入股分红。

    新增建设用地土地有偿使用费：新增建设用地土地有偿使用费是指新增建设用地取得的国有土地有偿使用收入平均值。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条和国家有关政策，新增建设用地土地有偿使用费30%上缴中央财政，70%上缴省财政，都专项用于耕地开发。从2007年元月1日起上缴标准在原规定标准基础上增加1倍。

    国有土地使用权出让金：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付的货币。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第五十条规定，国有土地使用权出让金主要用于城市建设和土地开发。近年来，国家对国有土地使用权出让金的用途正在进行政策调整。在十届全国人大2006年3月14日第四次会议记者招待会上，温家宝总理回答英国金融时报记者提问时指出：“土地出让金主要应该给予农民”。2006年10月11日中共中央十六届六中全会通过的《中共中央关于构建和谐社会若干重大问题的决定》中，要求“逐步加大政府土地出让金用于农村的比重”。

耕地：是指用于种植农作物的土地。包括以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地、休闲地、轮歇地、草田轮作地和陕南宽度小于1米、陕北、关中宽度小于2米的田间沟渠、道路和田埂。占用前三年曾用于种植农作物的土地亦视为耕地。

农用地：是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面等农业用地。

耕地占补平衡：是指非农业建设批准占用耕地的，按照“占多少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责按照土地利用总体规划的要求，开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地的制度（没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，按规定缴纳耕地开垦费）。

土地开发：是指在土地利用总体规划和土地开发整理专项规划的指导下，根据年度土地开发利用计划，对适宜于种植业的未利用地进行开发利用的活动。

土地整理：是指在土地利用总体规划和土地开发整理专项规划的指导下，对田、水、路、林、村等进行综合整治，包括平坟、填沟，改水，实施零星农田归并，完善田间道路，发展节水农业，治理盐碱地、沙化地等全面提高耕地生产力水平，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境的活动。

土地复垦：是指在土地利用总体规划和土地开发整理专项规划的指导下，对各类工矿废弃用地、砖瓦窑（场）废弃地、废弃旧村庄、空心村等进行综合整治，增加有效耕地或土地的活动。

统一征地制度：是指为了公共利益的需要，经国务院或者省级人民政府批准后，由市、县政府统一组织实施征收土地，禁止政府统一征地机构以外的单位或个人直接与被征地农民协商征地补偿事项的制度。

建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅、商业服务用地、工矿仓储用地、交通水利设施用地、公用设施用地、旅游用地、军事用地以及宗教等特殊用地。

国有土地使用权划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿交付土地使用者，或者在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将征为国有的土地交付使用者使用的行为。

国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有土地使用权协议出让：是指用地申请人将申请用地报告和建设项目批准文件、建设用地规划许可证以及资金到位证明等，向出让方（市、县土地行政主管部门〈下同〉）提出申请，出让方向其提供出让地块有关资料，经双方协商达成协议，签定国有土地出让合同，按照合同约定收取土地出让金和提供土地使用权的行为。

国有土地使用权招标出让：是指由出让人发布国有土地使用权招标公告，邀请公民、法人或其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

国有土地使用权拍卖出让：是指由出让人发布国有土地使用权拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据竞价结果确定土地使用者的行为。

国有土地使用权挂牌出让：是指由出让人发布国有土地使用权挂牌公告，按公告规定期限将拟出让宗地交易条件在指定交易场所挂牌公布，接受竞买人报价申请，并及时更新报价结果，根据挂牌截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

国有土地租赁：是指国家将国有土地出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的《国有土地租赁合同》并支付租金的行为。

国有土地使用权作价出资（入股）：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，由土地行政主管部门委托国有股权持股单位统一持有，并由土地行政主管部门与国有股权持股单位签订《委托持股合同》的行为。

闲置土地：是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过批准文件规定的或出让合同约定的期限未动工开发建设的建设用地。

国有土地使用权转让：是指土地使用者作为转让人将合法取得的、按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

国有土地使用权出租：是指土地使用者作为出租人将合法持有的土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

国有土地使用权抵押：是指土地使用者作为抵押人将合法持有的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。

（九）土地出让金：是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及 开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

（十）土地公开出让：就是要让政府土地一级市场公开、公平、公正。按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号，以下简称《规定》）的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。 

（十一）招标出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 

拍卖出让国有土地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 

挂牌出让国有土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

（十二）确权：土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地（或称一宗地）的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。 

（十三）土地收储：就是土地收购储备制度的简称。土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。指国家土地储备机构动用国家优先购买权力，对流入土地市场的土地使用权进行购买，通过土地整理后作为储备用地的过程。 

城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。　

（十四）行政划拨用地：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

（十五）土地报批：就是通过一些手续，流程，让土地性质改变或是变为可流通的商品。

（十六）土地性质分类

1.土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

2．土地所有制度

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表行使。
      城市市区的土地属于国家所有。
      农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

3.土地使用性质

（1）关于改变土地使用性质

土地使用性质由城市规划控制，要改变土地的使用性质通常是这样的：

a、所取得的土地为出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金；

b、所取得土地为划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。

4.关于闲置土地

(1)什么是闲置土地？

根据2003年修订的《广州市闲置土地处理办法》（广州市人民政府令第5号）第五条规定，具有下列情形之一的土地为闲置土地：

①超过《国有土地使用权出让合同》约定或《建设用地批准书》规定的动工开发期限未动工开发的；

②《国有土地使用权出让合同》未约定或者《建设用地批准书》未规定动工开发建设日期，自《国有土地使用权出让合同》生效或者土地行政主管部门《建设用地批准书》颁发之日起满1年未动工开发建设的；

③已动工开发建设但开发建设的面积占应当动工开发建设总面积不足1/3，或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；

④法律、行政法规规定的其他情形。

以上几种情形俗称“批准书阶段”的闲置土地。

另外，超过土地行政主管部门核发通知用地单位办理建设用地手续各类文件的有效期或规定期限，用地单位未取得《建设用地批准书》的，也视为闲置土地。这种情形俗称“通知书阶段”的闲置土地。

(2)改变国有土地建设用途由谁批准？

建设用地单位使用国有土地，应按照原依法确定的用途使用土地。如果确实需要改变土地的建设用途，必须按照法定程序办理审批手续，即经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变用途，在报批前，应先经城市规划行政主管部门同意。

(3)闲置土地收回来后，原征地拆迁遗留问题由谁负责？

根据《广州市闲置土地处理办法》第十六条、第二十一条第二款规定，闲置土地被收回后，其原有的经济责任仍由原用地单位承担，包括征地拆迁遗留问题。
已实施房屋拆迁，尚未完成补偿安置的，由市房屋拆迁主管部门责令原拆迁人在限期内偿付临迁费并补偿安置被拆迁人。

（4）闲置土地收回来后，前期投入是否予以偿还？

根据《广州市闲置土地处理办法》第十六条规定，闲置土地被收回后，前期投入将不予偿还。

（5）根据广州市国土房管局2005年3月31日出台的《广州市土地闲置费征收使用管理办法》(以下简称《办法》)，已经签订《国有土地使用权出让合同》的闲置土地，如是经营性房地产用地，每月将按合同出让金总额的1.2%支付土地闲置费；未签订《国有土地使用权出让合同》或未办理划拨用地手续的闲置土地，属于中心区的经营性房地产用地，闲置费的征收标准为每月26元／平方米。该规定从2005年5月1日起实施。

（十七）土地一级开发

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。

土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。

土地一级开发项目的流程

1.土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

2.土地一级开发的程序

（1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（2）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（3）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（4）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（5）通过联审会的项目确定土地开发主体

a.土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 

b.通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议

（6）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续

（7）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（8）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（9）组织验收

建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：a.审核土地一级开发成本 b.组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 c.根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 d.纳入市土地储备库

（十八）土地管理名词解释（部分内容）

土地管理：土地管理是国家为维护土地制度，调整土地关系，合理组织土地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施。一般而言，国家把土地管理权授予政府及其土地行政主管部门。因此，土地管理也是政府及其土地行政主管部门依据法律和运用法定职权，对社会组织、单位和个人占有、使用、利用土地的过程或者行为所进行的组织和管理活动。 

土地登记制度：是指国家有关部门按照法律、法规规定的程序和要求进行土地登记，以保护土地权利人的合法权益，促进土地利用的一项制度。

土地登记：是法定的土地登记机关按照规定程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价格等情况记录于专门薄册的一种法律行为。 

初始登记：是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。  

变更登记：是指土地登记机关对经过初始登记的土地所有权、使用权和他项权利发生变动而进行的登记，包括土地权利设定登记，土地权利变更登记，土地权利人名称、土地用途、地址变更登记，注销土地登记等。 

土地所有制：是指在一定社会生产方式下，由国家确认的土地所有权归属的制度。土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地制度的核心和基础。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 

土地所有权：是指土地所有者依法对土地占用、使用、收益、处分的权利。 

国有土地：是指国家享有所有权的那一部分土地。 

集体土地所有权：土地的劳动群众集体所有制，实际上是指土地的农民集体所有制，表现在土地所有权上就是农民集体的土地所有权。 

土地使用权：土地使用权是指单位或个人经国家依法确认的使用土地的权利。 

国有土地使用权：是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。 

农民集体土地使用权：是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。  

集体土地建设用地使用权：一般是指农民集体和个人进行非农业建设依法使用集体所有土地的权利。 

共有土地使用权：指两个以上（含两个）的公民、法人或者其他组织共同享有一个土地使用权。 

土地他项权利：是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权和土地抵押权等。 

土地权属：是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。具体讲，就是指土地所有权、使用权和他项权利。  

土地证：是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。根据国家关规定，目前我国颁发的土地证书主要有三种：①集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确认所有权。②集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证，确认建设用地使用权。③国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。  

土地用途：一般是指土地权利人依照规定对其权利范围内的土地的利用方式或功能。 

国民经济和社会发展规划：是全国或者某一地区经济、社会发展的总体纲要，是具有战略意义的指导性文件。国民经济和社会发展规划统筹安排和指导全国或某一地区的社会、经济、文化建设工作。 

国土整治：是指在全国范围内对土地进行的综合整治，包括土地整理、土地复垦、土地开发等各项活动，其目的在于提高土地质量，增加有效耕地面积，实现全国范围土地的平衡和综合开发利用。 

土地供给能力：是指根据土地的自然条件和社会环境状况，在一定的期限内，某一区域的土地所能提供的有效开发和使用的限度。 

国土规划：是从土地、水、矿产、气候、海洋、旅游、劳动力等资源的合理开发利用角度，确定经济布局，协调经济发展与人口、资源、环境之间的关系，明确资源综合开发的方向、目标、重点和步骤，提出国土开发、利用、整治的战略重大措施和基本构想。 

土地用途管制制度：是指国家为保证土地资源的合理利用和经济、社会及环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地利用区，确定土地使用条件，并要求土地所有者和使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。  

土地利用总体规划：是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。 

城市总体规划：城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。 

村庄和集镇规划：是指由乡镇人民政府根据国民经济和社会发展计划，结合当地经济发展的现状和要求，以及自然环境资源、条件和历史情况等，对镇行政区域的村庄、集镇分布点、村庄和集镇的位置、性质、规模和发展方向，以及本地生产和生活服务设施的配置等作出一定期限内的综合布置和具体安排。

江河、湖泊综合治理与开发利用规划：是指对江河、湖泊进行综合治理，对水资源进行综合开发利用所作的总体安排和部署。 

土地利用计划：是根据土地利用总体规划和经济、社会发展的需要，对各类用地数量的具体安排。 

土地利用年度计划：是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划对年度各项用地数量的具体安排，是实施土地利用总体规划的重要措施，是农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地整理审批的依据。 

农业用地区：是指为发展农业生产需要划定的土地区域。农业用地区根据需要可进一步分为基本农田和一般农田。  

土地利用区：是指各级土地利用总体规划中，依据土地的适宜性和利用现状，依据当地社会经济可持续发展的要求和上级土地利用总体规划下达的规划指标和布局要求划分出的土地主要规划用途相对一致的区域。 

城镇建设用地区：是指城镇建设需要划定的土地区域。 

村镇建设用地区：是指村镇建设需要划定的土地区域。 

耕地：是指种植各种农作物的土地，它是人类所需食物的主要源泉，是农业生产发展的重要物质基础。 

耕地保护：是指运用法律、行政、经济、技术等手段和措施，对耕地的数量和质量进行的保护。  

占用耕地补偿制度：是指经国家有关部门的批准占用耕地进行非农业建设的单位，应当按照“占多少，垦多少”的原则，负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，或者按照有关规定缴纳耕地开垦费，由有关部门组织开垦新的耕地的制度。 

基本农田：是指根据一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求以及对建设用地的预测，根据土地利用总体规划而确定的长期不得占用的耕地。应该说，基本农田是为了满足一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求而必须确保的耕地最低需求量。 

基本农田保护区：是指为了对基本农田实行特殊保护，按照法律法规规定的要件和程序划定的特殊区域。 

土地开发：从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。  

土地整理：是指通过采取各种措施，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生态条件和生态环境的行为。 

土地复垦：是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等原因造成的土地破坏，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。 

土地复垦费：是指有关企业和个人为履行土地复垦义务，在自行没有条件复垦或者复垦没有达到规定要求时，向当地政府或土地行政主管部门缴纳的进行土地复垦的费用。 

新增建设用地的土地有偿使用费：耕地开垦费是指为开垦耕地向非农业建设单位或者个人收取的包括保护性工作、农业生产配套设施、工程和生物技术、劳动力、生产资料等的投资费用。对占用基本农田收取的耕地开垦费要高于占用一般耕地的耕地开垦费。 

闲置土地：是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 

土地闲置费：是指向依法取得土地使用权但未按照规定动工建设满一年，不满二年的建设单位和个人征收的闲置土地的费用。  集和加工等。 赏等植物的栽培。 

农用地：是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。  

农用地转用：是指按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限获得批准后，将农用地转变为建设用地的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。 

征用土地：是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。 

国有土地有偿使用：是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。 

土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。  

协议出让土地使用权：是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。 

招标出让土地使用权：是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。 

拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者—土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。  

土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 

土地使用权出租：是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同土地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 

土地使用权抵押：是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的土地使用权拍卖所得的价款优先受偿。 

国有土地租赁：是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者以县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。 

土地资产处置：是指在国有企业改革中，对企业原使用的划拨土地使用权按照一定的方式和原则进行处置。 

国有土地使用权作价入股：是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。 

土地使用权作价出资：是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权。土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有。 

土地使用权授权经营：是指国家将一定年期的土地使用权作价后，授权给特定企业进行经营管理，该企业可以向其直属企业、控股或参股企业以作价出资（入股）或租赁方式配置土地，这种方式有利于盘活企业土地资产，优化配置土地资源，但被授权企业必须接受授权部门的监督。  

国有土地使用权划拨：是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 

土地补偿费：是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。 

安置补助费：是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给予的补助费用。 

地上物补偿费：是指因征地导致被征用土地上各种地上地下建筑物、构筑物的拆迁和恢复，林木的迁移或砍伐等，国家应给予所有者补偿的费用。 

青苗补偿费：是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。  

宅基地：是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。 

乡镇企业用地：一般是指农村集体经济组织兴办企业或者与其他组织、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的土地。  

临时用地：是指工程建设施工和地质勘查需要临时使用、在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国有或者农民集体所有的土地，不包括因临时使用建筑或其他设施而使用的土地。 

土地价格：是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。 

基准地价：是指按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。 

标定地价：是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。 

土地使用权出让金：是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。 

土地出让底价：是政府根据政常市场状况下的地价水平并考虑到一些特殊政策因素的影响，确定某宗地出让时的最低控制价格。 

土地交易价：是土地使用权转移双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。市场交易地价一般是具体宗地一定使用年限的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标

土地使用权价格评估：是在一定的市场条件下，根据土地的权利状况和经济、自然属性，按土地在经济活动中的一般收益能力，综合评定出在某一时点某宗土地或某一等级土地在某一权利状态下的价格。 

土地评估机构：是指依法取得评估资格，接受客户委托从事土地价格评估业务的中介服务组织。 

土地监督检查：是指县级以上人民政府土地行政主管部门按照法定程序和方式，依法对本行政区域内土地管理法律、法规的执行情况进行监督检查，并对违法者实施法律制裁的活动。 

土地监督检查证件：是由国务院土地行政主管部门统一制定的，表明土地监督检查人员执法身份和执法资格的证件。土地监督检查证件是《土地管理法》规定的特定的证件，是其他证件（如各级政府的行政执法证件）所不能替代的。 

非法占用土地：是指单位或者个人未经批准擅自占用土地、采取欺骗手段骗取批准占用土地以及超过批准的数量多占土地的违法行为。 

非法转让国有划拨土地使用权：是指违反法律规定，未经有批准权的人民政府批准，将国有划拨土地使用权转移给他人的行为。 

非法出租国有划拨土地使用权：是指违反法律、法规的规定，未经有批准权的人民政府批准，将国有划拨土地使用权租赁给他人使用的行为。 

非法转让、倒卖土地使用权罪：是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。  

非法占用耕地罪：是指违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的行为。 

非法批准征用、占用土地罪：是指国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，情节严重的行为。 

非法低价出让国有土地使用权罪：是指国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法低价出让国有土地使用权，情节严重的行为。 

土地行政复议：是指公民、法人或者其他组织对土地行政主管部门的具体行政行为不服，或者认为其行政行为侵犯其合法权益，依法向上一级行政机关或者法律规定的行政机关提出土地行政复议申请，由受理土地行政复议申请的行政机关对原具体行政行为依法进行审查并作出土地行政复议决定的法律制度。  

土地行政复议机关：是指依照行政复议法或有关土地管理法律规定，在行政复议法规定的行政复议受理范围内，受理审查公民、法人或其他组织所提出的土地行政复议申请并作出土地行政复议决定的行政机关。 

土地行政诉讼：是指土地管理相对一方的公民、法人或者其他组织认为土地行政主管部门的具体行政行为侵犯其合法权益或者不服土地行政主管部门的行政处罚决定，依法向人民法院提起诉讼，由人民法院审理的活动。  

国有土地使用权收回：是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。

二、投融资类

（一）抵押：在银行或地产界称为按揭，是指提供私人资产（不论是否为不动产）作为债务担保的动作，多发生于购买房地产时银行借出的抵押贷款或在典当商折现非不动产的物品。

动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物。与不动产相对。

（二）质押：也称质权，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。

质押可分为动产质押、不动产质押和权利质押（票据，专利权的转让等）。

抵押与质押的区别：抵押是以不动产、特别动产为主；质押以动产为主。一般是用标的物的转移来区分。

（三）过桥资金：是一种短期资金的融通，期限以六个月为限，是一种与长期资金相对接的资金。提供过桥资金的目的是通过桥资金的融通，达到与长期资金对接的条件，然后以长期资金替代过桥资金。过桥只是一种暂时状态。

过桥资金的特点： 

　　1.期限短，通常不超过六个月。 

　　2.含金量高：对于资金运作而言，对使用方相当重要，起支撑和撬动的作用。

　　3.资金回报高：因其重要性，给予资金提供者的回报相当要高。 

4.风险较容易控制：由于过桥资金不是长期占用资金，只是一种临时需要，往往有后续资金来替代，因此风险较易控制。

（四）担保：它是一种承诺，是对担保人和被担保人行为的一种约束。担保一般发生在经济行为中，如被担保人到时不履行承诺，一般由担保人代被担保人先行履行承诺。

（五）反担保：债务人反过来为担保人所提供的担保。

（六）再担保：是指为担保人设立的担保。当担保人不能独立承担担保责任时，再担保人将按合同约定比例向债权人继续剩余的清偿，以保障债权的实现。双方按约承担相应责任，享有相应权利。

（七）风险投资（又称VC）

广义的风险投资泛指一切具有高风险、高潜在收益的投资；

狭义的风险投资是指以高新技术为基础，生产与经营技术密集型产品的投资。红杉资本、美国技术创业投资基金。

（八）私募基金

私募基金(Privately Offered Fund)是相对于公募（public offering）而言，是就证券发行方法之差异，以是否向社会不特定公众发行或公开发行证券的区别，界定为公募和私募，或公募证券和私募证券。

（九）天使投资

天使投资（Angel Investment），是权益资本投资的一种形式，是指富有的个人出资协助具有专门技术或独特概念的原创项目或小型初创企业，进行一次性的前期投资。 它是风险投资的一种形式，在根据天使投资人的投资数量以及对被投资企业可能提供的综合资源进行投资。

（十）民间融资  

广义的民间融资是指除银行以外的都是民间融资；狭义的民间融资是指在政府体制之下的非银行金融机构。

民间融资是指出资人与受资人之间，在国家法定金融机构之外，以取得高额利息与取得资金使用权并支付约定利息为目的而采用民间借贷、民间票据融资、民间有价证券融资和社会集资等形式暂时改变资金所有权的金融行为。

（十一）BOT融资

BOT（build-operate-transfer）：即建设——经营——转让，BOT是指基础设施建设的一类方式，有时被称为“公共工程特许权”，常见的操作方式是针对政府设立的基建项目（如道路、桥梁等），向私人公司招标（外国企业居多），中标公司投资建设，按约定经营一个时期（一般20年以上），期满后返还给政府。

BOT的特点 ：BOT具有市场机制和政府干预相结合的混合经济的特色。

一方面，BOT能够保持市场机制发挥作用。BOT项目的大部分经济行为都在市场上进行，政府以招标方式确定项目公司的做法本身也包含了竞争机制。作为可靠的市场主体的私人机构是BOT模式的行为主体，在特许期内对所建工程项目具有完备的产权。这样，承担BOT项目的私人机构在BOT项目的实施过程中的行为完全符合经济人假设。 

另一方面，BOT为政府干预提供了有效的途径，这就是和私人机构达成的有关BOT的协议。尽管BOT协议的执行全部由项目公司负责，但政府自始至终都拥有对该项目的控制权。在立项、招标、谈判三个阶段，政府的意愿起着决定性的作用。在履约阶段，政府又具有监督检查的权力，项目经营中价格的制订也受到政府的约束，政府还可以通过通用的BOT法来约束BOT项目公司的行为。

（十二）BT融资

1．什么是BT

BT投资是BOT的一种变换形式，即Build-Transfer（建设—转让），政府通过特许协议，引入国外资金或民间资金进行专属于政府的基础设施建设，基础设施建设完工后，该项目设施的有关权利按协议由政府赎回。

通俗地说，BT投资也是一种“交钥匙工程”，社会投资人投资、建设，建设完成以后“交钥匙”，政府再回购，回购时考虑投资人的合理收益。标准意义的BOT项目较多，但类似BOT项目的BT却并不多见。

2．BT投资模式的缺陷

BT项目建设费用过大。采用BT方式必须经过确定项目、项目准备、招标、谈判、签署与BT有关的合同、移交等阶段，涉及政府许可、审批以及外汇担保等诸多环节，牵扯的范围广，复杂性强，操作的难度大，障碍多，不易实施，最重要的是融资成本也因中间环节多而增高。

BT方式中的融资监管难度大。

BT项目的分包情况严重。由于BT方式中政府只与项目总承包人发生直接联系，建议由项目企业负责落实，因此，项目的落实可能被细化，建设项目的分包将愈显严重。 

BT项目质量得不到应有的保证。在BT项目中，政府虽规定督促和协助投资方建立三级质量保证体系，申请政府质量监督，健全各项管理制度，抓好安全生产。但是，投资方出于其利益考虑，在BT项目的建设标准、建设内容、施工进度等方面存在问题，建设质量得不到应有的保证。

（十三）PPP融资

20世纪90年代后,一种崭新的融资模式-PPP模式（Public-Private-Partnership，即“公共部门-私人企业-合作”的模式）在西方特别是欧洲流行起来,在公共基础设施领域,尤其是在大型、一次性的项目,如公路、铁路、地铁等的建设中扮演着重要角色。

PPP模式是一种优化的项目融资与实施模式，以各参与方的“双赢”或“多赢”作为合作的基本理念，其典型的结构为：政府部门或地方政府通过政府采购的形式与中标单位组建的特殊目的公司签定特许合同（特殊目的公司一般是由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司），由特殊目的公司负责筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来加快基础设施建设及有效运营。

（十四）融资租赁

融资租赁（Financial Leasing）又称设备租赁（Equipment Leasing）或现代租赁（Modern Leasing），是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。

融资租赁，又称金融租赁或财务租赁，是指出租人根据承租人对供货人和租赁标的物的选择，由出租人向供货人购买租赁标的物，然后租给承租人使用。 　　

融资租赁经中国银行业监管管理委员会（中国银监会）批准经营融资租赁业务的单位和经对外贸易经济合作主管部门批准经营融资租赁业务的外商投资企业、外国企业开展的融资租赁业务。

（十五）IPO定义

IPO全称Initial public offerings(首次公开募股），是指某公司（股份有限公司或有限责任公司）首次向社会公众公开招股的发行方式。有限责任公司IPO后会成为股份有限公司。

（十六）企业内部融资

内部融资:即将自己的储蓄(留存盈利和折旧)转化为投资的过程。外部融资:即吸收其他经济主体的储蓄，使之转化 为自己投资的过程.随着技术的进步和生产规模的扩大，单纯依靠内部融资已经很难满足企业的资金需求。内部融资是企业依靠其内部积累进行的融资，具体包括三种形式：资本金、折旧基金转化为重置投资和留存收益转化为新增投资。　内部融资对企业资本的形成具有原始性、自主性、低成本性和抗风险性等特点。相对于外部融资，它可以减少信息不对称问题及与此有关的激励问题，节约交易费用，降低融资成本，增强企业剩余控制权。但是，内部融资能力及其增长，要受到企业的盈利能力、净资产规模和未来收益预期等方面的制约。

（十七）贴现、转贴现、再贴现

贴现：指银行承兑汇票的持票人在汇票到期日前，为了取得资金，贴付一定利息将票据权利转让给银行的票据行为，或银行购买未到期票据的业务。

是持票人向银行融通资金的一种方式。

转贴现：指商业银行在资金临时不足时，将已经贴现但仍未到期的票据，交给其他商业银行或贴现机构给予贴现,以取得资金融通。 　　

贴现：指中央银行通过买进商业银行持有的已贴现但尚未到期的商业汇票，向商业银行提供融资支直接融资和间接融资的比较 

（十八）直接融资和间接融资

1.直接融资 

（1）直接融资：是指资金供给者与资金需求者通过一定的金融工具直接形成债权债务关系的金融行为。 

（2）在直接融资中，金融媒介的作用是帮助资金供给者与资金需求者形成债权债务关系。在这个过程中，金融媒介并不因此与资金供给者或者资金需求者之间形成债权债务关系。 

（3）直接融资的工具：a.商业票据和直接借贷凭证。b.股票和债券。

（4）直接融资的优势：a.资金供求双方联系紧密，有利于与合理配置资金，提高资源使用效率。b.筹资成本较低而投资收益较大。 

（5）直接融资的局限：a.直接融资的双方在资金数量、期限、利率等方面受到较多限制。b.直接融资工具的流动性和变现能力受金融市场的发育程度的限制，一般低于间接融资工具。c.资金供给方所承担的风险和责任较大。

2.间接融资 

（1）间接融资是指资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现资金融通的行为。

（2）在间接融资中，资金的供求双方不直接形成债权债务关系，而是由金融中介机构分别与资金供求双方形成两个各自独立的债权债务关系。对资金的供给方来说，中介机构是债务人；对资金的需求方来说，中介机构是债权人。

（3）间接融资的工具：金融机构发行的各种融资工具，如存单、贷款合约等。 

（4）间接融资的优势：a.多样化的融资工具可以灵活方便的满足资金供需双方的融资需求。b.金融机构可以通过多样化的策略降低风险，安全性较高。c.有利于提高金融活动的规模效益，提高全社会资金的使用效率。

（5）间接融资的局限：a.资金的供需双方的直接联系被割断，不利于供给方监督和约束资金的使用。b.对需求方来说，增加了筹资成本；对供给方来说，降低了收益。

3.直接融资和间接融资的关系 

（1）直接融资与间接融资的区别主要在于融资过程中资金的需求者与资金的供给者是否直接形成债权债务关系。在有金融中介机构参与的情况下，判断是否直接融资的标志在于该中介机构在这次融资行为中是否与资金的需求者与资金的供给者分别形成了各自独立的债权债务关系。 

（2）在许多情况下，单纯从活动中所使用的金融工具出发尚不能准确的判断融资的性质究竟属于直接融资还是间接融资。一般习惯上认为凡是债权债务关系中的一方是金融机构均被认为是间接融资，而不论这种融资工具最初的债权人、债务人的性质。 

（3）一般认为直接融资活动从时间上早于间接融资。直接融资是间接融资的基础。在现代市场经济中，直接融资与间接融资并行发展，互相促进。间接融资已构成金融市场中的主体，而直接融资脱离了间接融资的支持已无法发展。从生产力发展的角度来看，间接融资的产生是社会化大生产需要动员全社会的资源参与经济循环以及社会财富极大丰富必然趋势。而直接融资形式的存在则是对间接融资活动的有力补充。持的行为。

（十九）银监会简介

中国银行业监督管理委员会简称银监会（China Banking Regulatory Commission ，CBRC），是国务院直属正部级事业单位，根据授权，统一监督管理银行、金融资产公司、信托投资公司及其他存款类金融机构，全系统参照公务员法管理。于全国31个省（直辖市、自治区）和5个计划单列市（大连、宁波、厦门、青岛、深圳）设立了36家银监局，于306个地（市）设立了银监分局，于1730个县（市）设立了监管办事处。银监会成立时间在2003年，中国银行业监督管理委员会自2003年4月28日起正式履行职责。 

监管理念

　　1.“管风险”，即坚持以风险为核心的监管内容，通过对银行业金融机构的现场检查和非现场监管，对风险进行跟踪监控，对风险早发现、早预警、早控制、早处置； 

　　2.“管法人”，即坚持法人监管，重视对每个银行业金融机构总体金融风险的把握、防范和化解，并通过法人实施对整个系统的风险控制； 

　　3.“管内控”，即坚持促进银行内控机制的形成和内控效率的提高，注重构建风险的内部防线； 

4.“提高透明度”，即加强信息披露和透明度建设，通过加强银行业金融机构和监管机构的信息披露，提高银行业金融机构经营和监管工作的透明度。 

监管目标

通过审慎有效的监管,保护广大存款人和消费者的利益; 通过审慎有效的监管,增进市场信心; 通过宣传教育工作和相关信息披露,增进公众对现代金融的了解; 努力减少金融犯罪。

（二十）企业融资的合作形式：

 企业融资所采取的合作形式主要有两种：

1、股权融资：企业或个人以一定量的固定资产、土地、厂房设备、拥有自主知识产权的专利技术，及少量流动资金入股，投资方以资金来参股、入股的合作形式。股权融资多常见于高新技术企业、农业深加工和养殖、种植项目，多采用中外合资或合作双方共同出资成立公司的形式。

股权融资所要确定的主要问题是，投资方的持有股份的比例问题，及投资方是否参与企业的经营管理。

2、债权融资：企业或个人通过固定回报、借贷的形式，筹集资金，到期还本付息的合作形式。债权融资常见于个人、房地产、基础设施建设、石油、化工、交通、运输、冶金、矿产等大型或综合型项目。

债权融资所要确定的主要问题是企业借款的还款期限，一般情况下还款期以3—5年较为适宜，某些大型基础设施建设和房地产项目可超过8年。另外债权融资还要询问企业所能承受的还款利率，一般民间借款利率要比银行同期存款利率高2-3个百分点。

3、风险投资：风险投资主要是针对高新技术、IT、计算机、软件、电子商务或网络信息技术、生物、医药等新兴行业，及少量具有高增长率的传统行业，风险投资是以种子资金、高风险、高回报为前提的投资行为，投资方一般采用股权合作，待企业发展到一定阶段回购股权来实现超额赢利。但国内风险投资机构的资金投入十分有限，一般前期很少超过2000万元人民币。预期

风险投资一般适用于技术含量较高的客户，需要询问客户持有技术的先进性、竞争情况等，要告诉客户风险投资商在投入资金的同时可以利用自身资源和市场推广经验，委派专业人才协助企业经营管理和开拓市场。

（二十一）企业资金的主要用途：

1、固定资金：是指企业需要的土地、厂房、设备、人员支出等固定的资金投入，一般常见于企业改扩建项目、房地产项目、生产加工项目等。一般企业的固定资金投入比较大，也比较常见。硬件

2、流动资金：是指企业出现的销售费用、市场推广及广告费用、购买原材料费用、工程项目中的预付款和垫资部分，流动资金投入一般较小。基本现阶资金

3、过桥资金：是指企业不存在资金需求，但在等待银行贷款或政府审批、土地所有权属还需要2-3个月办妥，资金问题可以通过自身解决，但是缺乏部分“过桥”资金，而延迟了其主要资金的办理时间。短期周转资金—担保公司业务/私人

（二十二）融资项目的主要类型：

具体的融资类型可以分为26个不同的行业和领域。

包括生产加工、农林渔牧、石油化工、建材房地产、交通运输、邮政通讯、计算机、IT软件、电子商务、生物医药、能源环保、冶金矿产、高新技术、连锁经营、新材料、轻工纺织、食品饮料、日用化工、教育培训、文化娱乐、出版印刷等。

（二十三）投资方的构成：

我们在日常业务中，面对融资客户，也就是资金的需求一方，最为关注的是我们所推荐的投资方来源于哪些机构或个人，投资方的真实性，投资方对项目的投资要求、投资领域、合作形式等诸多问题，所以下面着重介绍一下项目方所关心的以下问题：

1、银行：银行是企业融资的主要渠道，但是我们接触的许多企业，自身的可抵押或质押的固定资产及现金很有限，或企业连年负债、成立时间很短，达不到银行贷款的资信要求。信贷问题

但是对于成立两年以上的高新技术企业，我们可以推荐外资银行作为他的贷款对象，外资银行相对内资银行贷款政策较为宽松；针对大型基础设施建设项目、大型房地产项目也建议他采取银行融资，因为银行信誉好、资金充足、很少存在虚假信息，所以还是企业融资的首选渠道。

2、金融机构：金融机构是指金融、证券、保险、典当等非银行金融机构，针对个人及中小型企业可以推荐客户通过非银行金融机构，在短期内取得少量资金支持，非银行金融机构的融资特点是在最短的时间内满足客户的少量资金需求，但是也存在手续过于烦琐，对贷款人要求过高，利率过高等误区。

3、投资公司：投资公司是以投资为盈利目的，受国内外著名财团的委托，管理其授权的资产，由投资公司代理投资，负责项目的筛选、考察、评估、投资价值分析、资金到位、后期财务监督、项目进度监理等全套投资流程。

（1）内资投资公司：此类公司的主要资金来源为内资企业，主要投资传统行业、及高回报的新兴行业，一般内资投资公司的资金实力有限，投资能力一般不会超过3000万元。

（2）外资投资公司：此类公司的背景一般为外国财团或企业集团的在华授权的投资机构，直接对国外的财团负责，外资财团一般对国内的能源、环保、石油、化工、冶金、矿产及具有地方特色资源的农产品及中药才种植加工项目比较感兴趣，也投资基础设施和房地产项目，外资公司的投资实力一般较大，投资能力最高可以达到5亿元以上。

但是目前国内部分投资公司并没有外资背景，而仅是外资在华代表处，可支配资金十分有限，因此，在选择外资投资机构的时候要比较慎重，同时外资投资机构的项目审批手续比较烦琐，所以建议融资额在2000万元以上的企业可以考虑外资投资机构。

（3）风险投资公司：目前国内知名的风险投资公司有IDG技术投资集团、清华创业投资公司、鼎辉投资基金、红杉中国基金、君安中国创业基金等及部分外资银行驻华机构，外资风投公司知名的有日本软银、美国摩根斯坦利等世界级风投集团。

风险投资公司一般对高回报、新技术的传统行业、现代信息技术、电子商务、生物医药、网络游戏等新兴行业比较感兴趣，因此遇到涉及以上领域的客户也可以建议他采取风险投资渠道。

风险投资公司一般采用股权合作的形式，一般希望占有绝对控股权，在提供资金的同时可以提供市场管理及运营人才，利用手里的关系帮助企业拓展地区或全国市场。有的风险投资公司还会辅助企业上市，通过回购股权的形式实现超额盈利。

但是，风险投资公司选择的项目，一般都在各自领域拥有一定的声誉，或市场升值空间异常巨大的项目，例如，某个汽车论坛或同城分类网站每天的点击率已经超过10万人次，Alexa国际网站排名超过2000名，吸引了某国外风险投资商的关注，一次性投入300万美元。

4、企业：很多企业在自身领域发展空间十分有限，便希望用手边的厂房、设备和部分闲置资金和超额利润，来进行扩张性投资，选择利润空间大、可持续发展的项目进行投资，也有部分企业是属于同业拆借的范畴，在同业内选择项目投资。

5、个人：个人的投资能力一般都比较有限，最高不超过200-300万元，以30-50万元最为常见，个人投资者分为创业人群、二次创业人群、民间资本家、下岗再就业人群、个体商户等。

他们选取项目更加谨慎，一般会选取自己比较熟悉的实用技术来投资，可以回到家乡组织同乡一起学习技术、成立家庭作坊式的小生产厂家。也有的个人选择餐饮、服装、小饰品、培训等连锁项目来投资，支出一定的加盟费和门面房的租赁费用，来进行投资。

所以我们针对专利技术持有人、连锁企业可以推荐个人投资这种融资渠道。

6、政府：有时候政府也可扮演投资者的角色，一种是政府的开发区或工业园区，他们利用厂房和土地，及少量资金、税收优惠来投资，吸引企业进驻他们的工业园，但是他们的投资领域比较专业，一般涉及通讯技术、生物医药、新材料等行业。

一种是政府的扶贫部门，为帮助地方乡镇企业摆脱贫困，选择一些实用、适合农村使用的专利技术投资，购买技术的所有权，供下属的乡镇企业使用。

三、其他杂项

（一）法人代表与法定代表人的区别

《中华人民共和国民法通则》第三十六条第一款规定：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立亨有民事权利和承担民事义务的组织。

《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定：依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。

《民法通则》将我国的法人分为两大类：一类是以营利为目的的法人，即企业法人；另一类是不以营利为目的的法人，即非营利性法人，包括机关法人、事业单位法人和社会团体法人。

因此，自然人不能称作法人，法人只能指组织。代表法人行使职权的负责人，叫做法定代表人。

法人代表和法定代表人是两个不同的法律概念，它们之间是有区别的。

　　1．两者的概念不同：法人代表一般是指根据法人的内部规定担任某一职务或由法定代表人指派代表法人对外依法行使民事权利和义务的人，它不是一个独立的法律概念。而法定代表人是一个确定的法律概念，它是指依照法律或法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人，没有正职的，由主持工作的副职负责人担任法定代表人，设有董事会的法人，以董事长为法定代表人，没有董事长的法人，经董事会授权的负责人可作为法人的法定代表人。

　　2．两者产生的方式不同：法人代表依法定代表人的授权而产生，没有法定代表人的授权，就不能产生法人代表，而法定代表人则依法由上级任命或由企业权力机构依法定程序选举产生。

　　3．两者组成的人数不同：作为民事权利主体的法人，其法人代表可以有多个，而法人只有一个法定代表人代表法人独立行使法人职权。

　　4．两者的权限不同：法人代表对外行使权力都要受到法定代表人授权的限制，他只能在法定代表人授权的职责范围内代表法人对外进行活动，他的行为不是法人本身的行动，而是对法人发生直接的法律效力；而法定代表人有权在法律规定的职权范围内，直接代表法人对外行使职权。

5．两者变更的法律程序不同：法人代表的变更没有一定的程序，他不需要登记；而法定代表人是法人应登记的事项之一，这是法律规定的必经程序，如有变更，应及时办理变更法定代表人登记手续。

法人代表是企业的一个职位，就像国家主席不是指一个人而是国家的一个部门；法定代表人就是一个企业的代表，通常由企业最高层来担任。

（二）国民经济“五年计划”划分方法

第一个五年计划（１９５３-１９５７年） 
第二个五年计划（１９５８-１９６２年）
（三年自然灾害1959-1961）

63、64、65调整年

第三个五年计划（１９６６-１９７０年） 
第四个五年计划（１９７１-１９７５年） 
第五个五年计划（１９７６-１９８０年） 
第六个五年计划（１９８１-１９８５年） 
第七个五年计划（１９８６-１９９０年） 
第八个五年计划（１９９１-１９９５年） 
第九个五年计划（１９９６-２０００年） 
第十个五年计划（２００１-２００５年） 
第十一个五年计划（２００６-２０１０年） 

第十二个五年计划（２０11-２０１5年）

（三）中原经济区

根据《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》（国发〔2011〕32号），中原经济区是以全国主体功能区规划明确的重点开发区域为基础、中原城市群为支撑、涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，地理位置重要，粮食优势突出，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。 

规划范围包括河南省全境，河北省邢台市、邯郸市，山西省长治市、晋城市、运城市，安徽省宿州市、淮北市、阜阳市、亳州市、蚌埠市和淮南市凤台县、潘集区，山东省聊城市、菏泽市和泰安市东平县，区域面积28.9万平方公里，2011年末总人口1.79亿，地区生产总值4.2万亿元，分别占全国的3%、13.3%和9%。本规划是中原经济区建设的行动纲领和编制相关专项规划的重要依据，规划期为2012—2020年。 

（四）

（五）

（六）

（七）